Kredytowanie

Kredyty hipoteczne

Kredyty hipoteczne to umowy udzielania środków finansowych na zakup różnego rodzaju nieruchomości – mieszkania, domu, działki i innych. Jest to obciążenie wieloletnie i ważne jest aby wybrać ofertę najkorzystniejszą z wielu oferowanych przez banki i instytucje finansowe.

Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto więc przeanalizować kwestie takie jak wysokość kredytu, jego oprocentowanie , dodatkowe koszty kredytu, długość okresu spłaty, rodzaj rat, wysokość wkładu własnego i warto się do niego dobrze przygotować. Co należy zrobić? Przede wszystkim jak najwcześniej spłacić swoje dotychczasowe zobowiązania finansowe w postaci kredytów gotówkowych i kart kredytowych aby podnieść swoją zdolność kredytową. Sprawdzić terminowość spłacania dotychczasowych zobowiązań. Można to zrobić zasięgając informacji w BIK SA za pośrednictwem internetu.  Pozytywny status w BIK wskazuje, że jesteśmy dla banku klientem godnym zaufania. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą warto wcześniej sprawdzić w jaki sposób bank liczy dochód gdyż nie wszystkie banki robią to tak samo. Warto też dowiedzieć się jakie dokumenty będą nam potrzebne do złożenia wraz z wnioskiem oraz jak długo takie dokumenty są ważne.

Wysokość kredytu

Wysokość kredytu zależy przede wszystkim od zdolności kredytowej kredytobiorcy oraz od  wartości nieruchomości, która ma być jego zabezpieczeniem. Banki są skłonne kredytować maksymalnie od 80 do 100 proc. wartości nieruchomości. Nieliczne udzielają kredytów w kwocie wyższej niż cena zakupu nieruchomości. Różnicę klient pokrywa sam w postaci wkładu własnego.  Bardzo ważnym parametrem warunkującym maksymalną wysokość kredytu, o którą  można się ubiegać, jest zdolność kredytowa. Jest to wysokość zadłużenia, jaką jesteśmy w stanie obsłużyć a według rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, nasze miesięczne obciążenie z tytułu spłaty zadłużenia nie powinno przekraczać połowy dochodów netto.

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu hipotecznego podawane jest w stosunku rocznym i jest zmienne. Składa się na nie stopa procentowa np. WIBOR 3M oraz marża banku. Stopy procentowe to cena, po jakiej banki pożyczają sobie  pieniądze.  Ich wysokość jest kształtowana przez koniunkturę rynkową. Bank udzielający kredytu decyduje o marży kredytowej.  Na jej wysokość  wpływa  poziom wkładu własnego i kwota kredytu oraz sytuacja finansowa kredytobiorcy. Większość kredytów hipotecznych jest oparta na stopach trzymiesięcznych. W praktyce oznacza to, że bank co kwartał uaktualnia wysokość stopy, a co za tym idzie – wysokość oprocentowana kredytu i rat.  

Dodatkowe koszty okołokredytowe

Do kosztów tych należy zaliczyć koszty ponoszone w związku z nabyciem nieruchomości niezależnie od tego czy nabycie następuje z wykorzystaniem kredytu np. prowizja dla biura nieruchomości, koszty dodatkowych ubezpieczeń np. na wypadek śmierci czy bezrobocia kredytobiorcy,  koszty dodatkowych produktów nabywanych wraz z kredytem np. rachunek bankowy czy karta kredytowa,  koszty ustanowienia lub zmiany związanych z wygaśnięciem zabezpieczeń, koszty zmiany kursów walut i inne.

Okres spłaty

Kredyt mieszkaniowy zazwyczaj jest udzielany na stosunkowo długie okresy, nawet do 35 lat. Dzięki temu kredytobiorcy mogą spłacać możliwe niskie raty. Przy wyborze okresu spłaty kredytu należy uwzględnić własne możliwości finansowe i szczególnie zdolność kredytową    ( im krótszy okres spłaty rat tym wyższą powinniśmy mieć zdolność kredytową).

Rodzaj rat kredytowych

Kredyt hipoteczny można spłacać w ratach równych lub malejących. Istnieje zależność, która mówi, że przy ratach równych wyższy jest koszt odsetkowy kredytu a przy ratach malejących ten koszt jest niższy. Jednak przy ratach równych obciążenie miesięczne budżetu domowego ratą jest jednakowe przez cały okres spłaty kredytu. Przy ratach malejących obciążenie to jest większe przez kilka do kilkunastu lat spłaty w zależności od okresu przez jaki będziemy spłacać kredyt.

Wkład własny

Standardowo wymagany przez banki wkład własny wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Mimo to banki umożliwiają kredytowanie całej nieruchomości a niektóre z nich są skłonne pożyczyć więcej, gdy jej wartość jest wyższa niż wynosi cena zakupu. Brakujący wkład trzeba jednak ubezpieczyć. Wysokość tego ubezpieczenia wynosi ok. 1 proc. w skali roku i jest pobierana od kwoty brakującego wkładu, do momentu osiągnięcia wymaganej wysokości wkładu. Wiele banków uzależnia wysokość marży kredytowej od wysokości wkładu własnego i im jest on wyższy, tym mniej ryzykowny kredyt dla banku, a zatem tańszy dla klienta.

Prowizja

Przy udzieleniu kredytu bank nalicza prowizję.  Jej wysokość waha się w granicach 0,0 – 3,5 procent i jest pobierana jednorazowo od kwoty kredytu. Czasami prowizja jest doliczana do kwoty zadłużenia i spłacana w ratach. Niektóre banki uzależniają wysokość prowizji od poziomu marży (stosują różne oferty kredytu np. z wysoką prowizją i niską marżą lub odwrotnie). Uzależniają tez od faktu bycia stałym klientem lub zewnętrznym banku. Prowizje można też negocjować.

Ubezpieczenia

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wykupu kilku ubezpieczeń, które mogą znacznie podnieść  jego koszt. Na początku okresu kredytowania, aż do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, trzeba opłacać tzw. ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj jest ono pobierane w postaci marży powiększającej oprocentowanie kredytu o ok. 1 punkt proc. lub z góry za kilkumiesięczne okresy. Koszt zależy od tego, jak szybko uda się załatwić formalności związane z księgą wieczystą. Warto pamiętać, że bank jest zobowiązany zwrócić składkę za okres, kiedy ubezpieczenie nie było już konieczne.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu muszą ponosić osoby niewnoszące wkładu własnego  na poziomie wymaganym przez bank (zazwyczaj 20%). Brakująca kwota udziału własnego podlega ubezpieczeniu. Składka jest pobierana z góry na za okres od 3 do 5 lat, a koszt w skali roku to około 1 proc. brakującej kwoty udziału własnego. Składkę trzeba opłacać do momentu osiągnięcia wymaganego przez bank wkładu własnego.

Ubezpieczona musi być również nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu. Ubezpieczenie od ognia i innych żywiołów to zdarzenia losowe, które obejmują tzw. ubezpieczenia murów  m.in.: pożar, uderzenie pioruna, przepięcie, upadek statku powietrznego, zalanie, huragan, powódź, spływ wód po zboczach, grad, obsunięcie się ziemi, zapadnięcie się ziemi, lawina, upadek drzewa lub jego części, uderzenie pojazdu. Koszt takiego ubezpieczenia nieruchomości kształtuje się obecnie w okolicach 0,08% wartości nieruchomości na rok. Niektóre banki proponują skorzystanie z własnej oferty ubezpieczeniowej.

Bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci cesji z ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Zazwyczaj tego typu ubezpieczenie jest opcjonalne, banki wymagają go jednak od osób samotnych, starszych lub jedynych żywicieli rodziny. Wiele instytucji proponuje swoim klientom wykup polis NNW i od ryzyka utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale mogą wpłynąć na obniżkę marży kredytowej.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) odzwierciedla relację pomiędzy całkowitymi kosztami ponoszonymi przez kredytobiorcę, a kwotą otrzymanego kredytu. Oprocentowanie rzeczywiste uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem. Definicję i sposób obliczania RRSO zawiera ustawa o kredycie konsumenckim, która szczegółowo precyzuje jakie koszty są uwzględniane przy obliczaniu stopy. Sposób obliczania RSSO jest identyczny w każdym  banku i dlatego stanowi obiektywne narzędzie umożliwiające porównanie różnych ofert kredytu w różnych bankach.

 Wcześniejsza spłata

W większości banków wcześniejsza spłata kredytu jest obwarowana dodatkowymi warunkami i prowizjami. Banki określają maksymalną wysokość nadpłat, której można dokonać bezpłatnie, czas, kiedy taka operacja jest obarczona prowizją, lub wyznaczają dni, kiedy jest to w ogóle możliwe. Jeżeli planujemy wcześniej spłacić zadłużenie, warto już na etapie wyboru oferty wziąć pod uwagę ten punkt umowy kredytowej, ponieważ prowizja za wcześniejszą spłatę może sięgnąć nawet 3 proc. płaconej przedterminowo kwoty. Nadpłaty dokonane niezgodnie z umową mogą skutkować koniecznością wygenerowania nowego harmonogramu spłat, za który bank również pobierze opłatę.

Krótkie podsumowanie

Nie ma jednej najlepszej oferty dla wszystkich. Kredyt hipoteczny można dopasować do własnych potrzeb i dlatego warto poświęcić czas na wybór oferty najlepszej uwzględniając swoje  indywidualne wymogi. Przy wyborze kredytu należy zwrócić  uwagę na aspekty obsługi kredytu po jego udzieleniu, między innymi na możliwość i parametry jego wcześniejszej spłaty. W Polsce jest ok. 70 banków jest więc w czym wybierać.

Zapraszam, chętnie pomogę wybrać najlepszy kredyt.                                          

Ryszard Bugajski 

                                     tel. kom. 508 240 822                                     

                               e-mail: kredyty@stepien.org.pl                               

projekt i wykonanie: dobrarzecz.pl